Veelgestelde vragen voor starters

Een starter is iemand die voor het eerst een woning koopt. Je hebt meestal nog geen overwaarde of eerdere verkoopopbrengst en begint dus echt vanaf nul. Meestal gaat het om jonge kopers (vaak tussen 18 en 35 jaar) die nog nooit eigenaar van een huis zijn geweest.

Dat hangt af van je inkomen, schulden, maandlasten en rente. Een adviseur kan dit precies berekenen. Dat hangt af van je inkomen, je vaste lasten (zoals leningen of alimentatie), de huidige rente en de regels op dat moment. Een hypotheekadviseur kan dit precies voor je berekenen. Wil je nu alvast een indicatie? Gebruik dan onze Wat kan ik lenen-tool voor starters. Die laat zien hoeveel hypotheek je ongeveer kunt krijgen op basis van jouw situatie.

Ja, meestal wel. Sinds een paar jaar kun je namelijk niet meer dan 100% van de aankoopprijs van de woning lenen. Dat betekent dat de extra kosten (kosten koper) uit eigen zak moeten komen. Denk aan overdrachtsbelasting (als je ouder bent dan 35 of de woning boven de vrijstellingsgrens kost), taxatiekosten, notaris, eventuele bouwkeuring en advies-/bemiddelingskosten.

Gemiddeld heb je € 7.000 tot € 15.000 eigen geld nodig voor al die kosten. Dit bedrag verschilt per persoon: koop je bijvoorbeeld een duurder huis of betaal je wél overdrachtsbelasting, dan heb je meer nodig. Goed nieuws voor veel starters is dat ze vaak 0% overdrachtsbelasting betalen (als je 18-35 jaar bent en de woning onder €525.000 (2025) of € 555.000 (2026) ligt. Dat scheelt, maar reken toch op de andere kostenposten.

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Dit is een soort vangnet bij de aankoop van je huis. Als je een hypotheek met NHG afsluit, profiteer je doorgaans van lagere rente en heb je extra zekerheid. Mocht je door pech (bijv. ziekte, werkloosheid of een scheiding) je hypotheek niet meer kunnen betalen en moet je je huis gedwongen verkopen met verlies, dan kan NHG onder voorwaarden dat restschuldverlies opvangen. Voor starters is NHG handig omdat het de maandlasten verlaagt (rentekorting) en een veilig gevoel geeft. Let wel: er is een maximale koopprijs om in aanmerking te komen. In 2026 is dat €470.000, en zelfs €498.200 als je energiebesparend investeert.

Ja, een studieschuld hoeft een huis kopen niet in de weg te staan. Maar houd er rekening mee dat je studieschuld wel je maximale hypotheek verlaagt. Banken moeten namelijk rekening houden met de maandlast die bij jouw studieschuld hoort, ook al betaal je misschien nu niets (bij DUO mag je na afstuderen vaak lagers aflossen). Hoe hoger je studieschuld, hoe minder je kunt lenen voor een woning. Maar het kan zeker nog steeds: veel starters hebben een studieschuld en krijgen toch een hypotheek. Zorg wel dat je de schuld eerlijk meldt, een studieschuld staat niet in BKR gemeld

Het proces van bieden begint meestal nadat je een huis hebt bezichtigd en serieus geïnteresseerd bent. Je brengt via de makelaar van de verkoper een bod uit. Dit kan mondeling, maar het is beter om het op papier of e-mail te zetten, vaak inclusief eventuele voorwaarden zoals voorbehoud van financiering. In de huidige krappe markt komt het vaak voor dat er boven de vraagprijs geboden wordt, zeker in populaire steden of wijken. Soms organiseren verkopers een inschrijving waarbij iedereen zijn hoogste bod indient.  

⮕  Belangrijk: bedenk van tevoren wat het huis je maximaal waard is en blijf binnen je financiële grens. Overbieden is geen verplichting, maar de realiteit is dat het nodig kan zijn om te winnen van concurrentie. Een aankoopmakelaar kan je helpen bij het bepalen van een goede biedingsstrategie. 

Nee. Het is niet verplicht om een aankoopmakelaar te hebben, maar het kan wel verstandig zijn. Als starter ben je nieuw op de markt en een aankoopmakelaar kan je behoeden voor valkuilen. Hij/zij zoekt actief mee naar geschikte woningen (soms al voordat ze op Funda staan!), gaat mee naar bezichtigingen met een meer bouwkundig oog, en voert de onderhandelingen voor jou. Zo sta je sterker en verklein je de kans dat je fouten maakt of te veel betaalt. In een overspannen markt met veel concurrentie kan een aankoopmakelaar net het verschil maken. Uiteraard betaal je voor zo’n service kosten, dus beslis of dat het je waard is. Veel starters kiezen er wel voor, zeker in stedelijke gebieden. 

‘Voorbehoud van financiering’ is een hele belangrijke ontsnappingsclausule in het koopcontract. Het betekent dat jouw koop doorgaat onder voorwaarde dat je de hypotheek rond krijgt binnen een bepaalde termijn (meestal 4 tot 6 weken). Krijg je de financiering niet rond (bijvoorbeeld de bank weigert de hypotheek of je krijgt minder dan nodig), dan mag je de koop ontbinden zonder een boete te hoeven betalen. Dit voorbehoud beschermt je dus: zonder financieringsvoorbehoud loop je het risico op een boete van 10% van de koopprijs als je toch niet kunt afnemen.

Tip: Zet dit voorbehoud altijd in je bod, behalve als je 100% zeker weet dat je de woning cash of zonder voorbehoud kunt financieren. Of als je een BankGarantieZeker dienst van ons afneemt waarbij je kunt wél bieden zonder voorbehoud financiering en met 0% risico.

Een energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is, op een schaal van A (zeer zuinig) tot en met G (zeer onzuinig). Het zegt iets over de isolatie, verwarmingssysteem, dubbel glas etc. Waarom belangrijk? Ten eerste bepaalt het deels je maandelijkse energielasten: een huis met label A verbruikt meestal veel minder gas/elektra dan een huis met label E, wat je elke maand in de portemonnee voelt. Ten tweede kijken hypotheekverstrekkers hier ook naar: bij een heel slecht label, kun je extra lenen als budget om te verduurzamen (voor energiebesparende investeringen is er extra leenruimte boven de normale hypotheekgrens) en bij een goed label vergroot je je leencapaciteit om meer te lenen om het huis te kopen.

Ook bij verkoop in de toekomst kan een goed energielabel een pluspunt zijn. Let er dus wel op, het is niet het allerbelangrijkste van een huis, maar het telt zeker mee. 

Gemiddeld duurt het ongeveer 6 tot 12 weken vanaf het moment dat je bod is geaccepteerd tot de sleuteloverdracht bij de notaris. In stappen: nadat je bod is geaccepteerd, wordt meestal binnen een week het voorlopig koopcontract getekend. Daarna heb je vaak een week of 4-6 om je hypotheek rond te krijgen. Is de hypotheek akkoord, dan wordt de overdracht gepland, vaak nog een paar weken later. Uiteraard zijn dit gemiddelden: sommige mensen klaren het in 4 weken, anderen doen er 3 maanden over door bijvoorbeeld langere bedenktijd of praktische afspraken. Maar reken grofweg op 2 à 3 maanden in totaal. 

Ja, ook met een tijdelijk contract, uitzendcontract of als zzp’er kun je een huis kopen. De bank wil vooral zekerheid dat je het inkomen blijft houden. Als je geen vast contract hebt bij een werkgever, zijn er een paar manieren om toch je inkomen aan te tonen:

◉ Heb je een jaarcontract, dan kan je werkgever een intentieverklaring geven waarin staat dat ze van plan zijn je in vaste dienst te nemen als je goed blijft functioneren. Veel banken behandelen je dan alsof je vast contract hebt. Een intentieverklaring staat op het model werkgeversverklaring welke wij uiteraard voor je hebben.

◉ Als je uitzendkracht of flexwerker bent, kun je vaak een “arbeidsmarktscan” of een historisch inkomensgemiddelde over de afgelopen 3 jaar gebruiken. Er zijn ook specifieke regelingen via uitzendbureaus (bijv. een perspectiefverklaring) die een bank vertrouwen geeft in jouw toekomstige inkomen.

◉ Als je zelfstandig ondernemer bent, kijken geldverstrekkers meestal naar je gemiddelde winst van de afgelopen 3 kalenderjaren. Op basis daarvan bepalen ze een veilig inkomen. Maar ook als je 1 of 2 jaar als zelfstandige werkt zijn er vaak al mogelijkheden.

⮕ Kortom, geen vast contract betekent niet automatisch dat je geen hypotheek krijgt. Zolang je maar kunt aantonen dat je genoeg en stabiel inkomen hebt, zijn er mogelijkheden. Laat je hier zeker over informeren door een adviseur, want elk type dienstverband kent zo z’n regels bij de bank.

Een hypotheekadviseur helpt jou met eigenlijk alles rond het regelen van een hypotheek. Concreet doet hij/zij bijvoorbeeld:

◉ Berekenen hoeveel jij maximaal kunt lenen, zodat je gericht naar huizen in de juiste prijsklasse zoekt.

◉ Uitleggen welke hypotheekvormen er zijn (annuïtair, lineair, etc.) en welke in jouw situatie past (bijvoorbeeld kijkend naar je inkomen nu en in de toekomst).

◉ Rentepercentages en voorwaarden vergelijken bij verschillende banken. Een goede adviseur kijkt bij tientallen geldverstrekkers voor de scherpste rente en beste voorwaarden voor jou.

◉ Het concrete advies uitbrengen: welke hypotheekconstructie, met welk maandbedrag, bij welke bank, enzovoort. Dit ontvang je vaak in een uitgebreid rapport of gesprek.

◉ Regelen van de aanvraag: Zodra jij akkoord bent met het advies, regelt de adviseur de hele hypotheekaanvraag. Hij verzamelt samen met jou alle benodigde documenten (denk aan werkgeversverklaring, loonstrook, taxatierapport van het huis, koopcontract etc.) en dient de aanvraag in bij de geldverstrekker. Hij onderhoudt het contact en volgt de voortgang.

◉ Begeleiding tot en met de koop: De adviseur blijft betrokken tot je bij de notaris de hypotheekakte tekent. Bij Starter.nl stopt het niet eens daar – onze adviseurs staan ook ná de overdracht voor je klaar voor vragen of als je je hypotheek in de toekomst wilt aanpassen.

Bij Starter is informeren één van de kerntaken van onze adviseurs. We zorgen dat jij alle informatie begrijpt, zodat je zelfverzekerd beslissingen kunt nemen. En we nemen je al het papierwerk en regelgedoe uit handen, zodat jij je kunt richten op het vinden van jouw droomhuis.

Voor een volledig traject van hypotheekadvies en -bemiddeling betaal je doorgaans eenmalig ergens tussen de € 2.200 en € 3.500 aan advieskosten. Dit kan iets meer of minder zijn afhankelijk van de complexiteit van je situatie (ben je alleenstaand of samen, heb je een eigen bedrijf, koop je met speciale regelingen als Familiebank of een SVN Starterslening etc.). Bij Starter spreken we vooraf een vast tarief af en geldt: ongeacht hoeveel gesprekken of hulp je nodig hebt.

Dit bedrag betaal je vaak pas als de hypotheek helemaal rond is en zul je uit je eigen zak na bij de overdracht naar de notaris overmaken net als de andere kosten. De advies/bemiddelingsfee voor de hypotheek is fiscaal aftrekbaar als onderdeel van de kosten om de eigen woning te verwerven. Dat betekent dat je via je belastingaangifte een deel van deze kosten terugkrijgt. Uiteindelijk is een goede adviseur zijn geld dubbel en dwars waard, want hij kan je duizenden euro’s besparen op je hypotheek door een lagere rente of de juiste keuzes.

Kosten koper zijn de bijkomende kosten bij de aankoop van een huis die boven op de koopprijs komen. De term wordt vaak afgekort als “k.k.” achter de vraagprijs. Het omvat onder meer:

◉ Overdrachtsbelasting: dit is de belasting die je betaalt over de aankoop van een bestaande woning. 2% van de koopsom voor niet-starters, maar starters van 18-35 jaar betalen 0% voor een huis onder €555.000 in 2026.

◉ Notariskosten voor de eigendomsakte: de notaris rekent kosten om de woning officieel op jouw naam te zetten en de akte bij het Kadaster in te schrijven.

◉ Taxatiekosten: de bank eist een taxatierapport van een erkende taxateur om de waarde van het huis vast te stellen. In sommige gevallen volstaat (een veel voordeligere) desktoptaxatie ook.

◉ Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten: de fee voor je hypotheekadviseur (zoals hierboven genoemd).

◉ Kosten voor de hypotheekakte: de notaris maakt ook een hypotheekakte op voor de geldverstrekker, waarvoor je betaalt.

◉ Eventuele borgtochtprovisie NHG: als je een hypotheek met NHG hebt, betaal je eenmalig een premie, ongeveer 0,4% van het hypotheekbedrag in 2026. Dit hoort ook tot de aankoopkosten.

◉ Eventuele keuringen of inmetingen: denk aan een bouwkundige keuring, inmeting NEN2580 etc. als je die laat uitvoeren bij bestaande bouw.

⮕ Alles bij elkaar noemen we dat kosten koper. Die bedragen zoals gezegd gemiddeld ergens tussen 5.000 en 15.000 euro, afhankelijk van de prijs van het huis en jouw keuzes. Bij nieuwbouwwoningen zie je vaak “vrij op naam”, dan zijn veel van deze kosten al in de prijs verrekend.

Helaas staan starters tegenwoordig voor meerdere hindernissen:

◉ Hoge huizenprijzen: De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen enorm gestegen, veel harder dan inkomens. Een gemiddelde starterswoning kost nu fors meer dan tien jaar geleden, waardoor het lastiger is om genoeg hypotheek te krijgen.

◉ Weinig aanbod: Er is schaarste aan huizen, vooral in populaire regio’s. Er zijn simpelweg meer mensen die een huis willen kopen dan er huizen te koop staan, en nieuwbouw komt traag op gang.

◉ Strenge regels: Na de kredietcrisis zijn hypotheekregels aangescherpt. Je mag niet meer onbeperkt lenen. Er zijn strikte leennormen gekoppeld aan je inkomen en rente. Ook moet je altijd eigen geld meenemen voor de kosten koper. Dit is verstandig voor financieel gezond blijven, maar het betekent wel dat starters eerst moeten sparen en niet maximaal kunnen lenen.

◉ Concurrentie van doorstromers en beleggers: Je concurreert als starter vaak met mensen die al een huis bezitten (doorstromers) die overwaarde meenemen en dus hogere biedingen kunnen doen. Ook zijn er beleggers geweest die starterswoningen opkochten om te verhuren. Hoewel dat laatste iets is ingeperkt door regelgeving, speelt het nog mee.

⮕ Die combinatie maakt het voor starters moeilijker dan voor vorige generaties om toe te treden tot de koopmarkt. Gelukkig zijn er ook maatregelen en trucs die kunnen helpen (zoals de Startersvrijstelling bij overdrachtsbelasting, of speciale producten als een Starterslening, familiehulp in de vorm van garantstelling of een familiehypotheek, etc. – veel daarvan bespreken we op onze website!). Het vergt wat meer voorbereiding en creativiteit, maar met de juiste begeleiding is het nog steeds mogelijk je eerste huis te bemachtigen.

Bij een bouwkundige keuring inspecteert een professional (bouwkundig ingenieur of specialist) de technische staat van de bestaande woning. Deze persoon loopt met jou (of zonder jou, maar vaak ga je mee) door het huis en bekijkt alle belangrijke onderdelen: fundering, dak, muren, leidingwerk, vochtplekken, staat van kozijnen, noem maar op. Uiteindelijk stelt hij/zij een rapport op waarin eventuele gebreken staan vermeld, plus een inschatting van de herstelkosten op korte en lange termijn.

⮕ Waarom is dit nuttig? Je krijgt zo geen verrassingen na de koop. Stel er zit houtrot of asbest of de dakconstructie is slecht; dan wil je dat vóóraf weten. Soms kun je op basis van het rapport nog opnieuw in onderhandeling. Of zelfs afzien van de koop als er een ontbindende voorwaarde voor bouwkundige keuring in het contract staat. Vooral bij oudere woningen is een keuring erg aan te raden. Het kost een paar honderd euro, maar dat is het zeker waard voor de gemoedsrust en kennis die je krijgt over het huis.

Dit hangt helemaal af van jouw persoonlijke situatie en plannen.

◉ Kopen heeft als voordeel dat je vermogen opbouwt: de maandlasten die je betaalt, gaan deels naar aflossing, en als de woning in waarde stijgt, profiteer jij daarvan. Op lange termijn is kopen vaak een goede investering en heb je op den duur lagere woonlasten. Want ooit is je hypotheek afgelost, terwijl huur altijd doorloopt en meestal stijgt.

◉ Maar huren heeft weer als voordeel dat je flexibel bent. Je zit niet vast aan een plek of een hypotheek. Voor jonge mensen die nog niet weten waar ze over een paar jaar willen wonen of die carrièrestappen te gaan hebben, kan huren verstandiger zijn. Ook als de huizenmarkt oververhit is, kan het soms beter zijn even te wachten tot het rustiger wordt.

⮕ In het algemeen geldt: als je het kúnt betalen en van plan bent om tenminste een aantal jaren ergens te blijven, dan is kopen vaak slim. Je “betaalt jezelf” als het ware. Maar ga je mogelijk over 1 à 2 jaar verhuizen of ben je erg onzeker over je inkomen, dan is huren veiliger.

Veel starters doen eerst een jaartje research en sparen wat, en kopen zodra ze zich er klaar voor voelen. Ons advies: kijk niet alleen naar de financiële kant, maar ook naar je levensfase en toekomstplannen. Laat je desnoods adviseren; we kunnen samen met jou de voors en tegens van huren of kopen op een rij zetten. Soms is het verstandig om nú te kopen, soms om nog even te wachten. We geven daarin een eerlijk advies op maat.

Je hebt ten minste genoeg spaargeld nodig om de kosten koper te betalen en eventueel wat buffer voor meubels of kleine aanpassingen. Gemiddeld is dat zo’n € 7.000 tot € 15.000. Heb je dat echt minimaal nodig? In veel gevallen wel, want de bank financiert die extra kosten niet. Daarnaast is het verstandig om na de koop niet volledig blut te zijn; houd altijd een kleine reserve voor noodgevallen.

Als je een huis koopt dat nog moet worden opgeknapt, of je hebt grotere plannen (nieuwe keuken, vloer, schilderen), dan moet je boven op die €7-15k ook geld hebben voor de verbouwing. Soms kun je een deel van verbouwingskosten meefinancieren in de hypotheek, maar vaak niet alles. Denk dus goed vooruit: naast de aankoop zelf, welke kosten komen er direct nog aan? Zorg dat je daar spaargeld voor achter de hand hebt.

Spaar dus zoveel je kunt. Voor de meesten is minstens tien mille op de bank een goed startpunt om überhaupt te gaan bieden op huizen, tenzij je een uitzondering hebt zoals een schenking of Starterslening die een deel dekt.

Ja, absoluut! Sterker nog, online advies (via Microsoft Teams) is onze standaard werkwijze. We begrijpen dat jij het druk hebt met werk/studie en misschien niet in de buurt van ons kantoor woont. Daarom bieden we gemakkelijk online afspraken aan: via videobellen (bijvoorbeeld Zoom of Teams) of desnoods telefonisch.

Waar je ook in Nederland zit – van Groningen tot Maastricht – onze adviseurs staan voor je klaar. Je krijgt dezelfde persoonlijke service als bij een fysiek gesprek. Documenten uitwisselen gaat veilig digitaal en een videocall is zo gepland op een moment dat jóu uitkomt. Ook ‘s avonds als dat handiger is. Op deze manier kunnen we iedereen helpen, ongeacht de locatie.