Een koophuis lijkt onbereikbaar door die hoge prijzen? Een familiehypotheek kan hét verschil maken. Dit is een constructie waarbij je (een deel van) de hypotheek leent van je ouders. Het is dus geen “gratis geld”, maar een echte lening met afspraken die je samen vastlegt. Hieronder leggen we uit hoe het werkt, wat de voor- en nadelen zijn, en waar je op moet letten als je een familiehypotheek overweegt.
Een familiehypotheek – ook wel familielening of familiebank-constructie genoemd – betekent dat je naast je bankhypotheek een extra lening afsluit bij je ouders, grootouders of een ander familielid. Je spreekt met hen een rente en aflossingsschema af, net zoals bij de bank. Om te zorgen dat deze lening je leencapaciteit bij de bank niet vermindert, wordt vaak gewerkt met een leen-schenkconstructie:
Je maakt netjes elke maand (of jaar) de afgesproken rente en aflossing over naar je ouders, net zoals je dat bij een gewone hypotheek zou doen.
Je ouders schenken jou jaarlijks een bedrag ter hoogte van die betaalde rente/aflossing terug. (Dit kan belastingvrij binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling, in 2026 is dat ca. €6.908 (nog niet definitief!) per ouder per jaar.)
Per saldo kost de lening je dan niets uit eigen zak, want wat je betaalt krijg je cadeau terug. Voor de bank lijkt het zo alsof je geen extra lening hebt, omdat je geen netto maandlasten daarvan draagt.
Dit werkt alleen als je alles juridisch en financieel goed vastlegt. Om problemen te voorkomen en te zorgen dat zowel de bank als de Belastingdienst deze constructie accepteert, moet je een aantal zaken regelen:
✔️ Vastleggen hoeveel er geleend wordt.
✔️ Rentepercentage en aflossingsschema.
✔️ Wat gebeurt er bij relatiebreuk, werkloosheid of overlijden.
✔️ Wie aansprakelijk is als je samen koopt.
Dit voorkomt gedoe, discussies of scheve verwachtingen. Heldere afspraken = rust in de familie.
Een familiehypotheek kan geweldig zijn, maar past niet in elke situatie. Overweeg het vooral:
Bijvoorbeeld je komt €20.000 – €60.000 tekort voor je droomhuis. Dan kan familie bijspringen. Als je een veel groter gat hebt, wordt het voor je ouders misschien te belastend.
Je (groot)ouders krijgen meer rente van jou dan op hun spaarrekening, en jij krijgt een lage rente. Financieel voordeel voor beide, dus dat kan aantrekkelijk zijn.
Je familie moet genoeg spaargeld hebben en bereid zijn dit lange tijd uit te zetten. Het is geen gift (ze krijgen het terug), maar hun geld zit wel vast in stenen tot jij aflost of verkoopt.
Verwacht je de komende jaren bijvoorbeeld te emigreren of heb je een erg onzeker inkomen, dan is het ingewikkelder. Want je familie heeft ook zekerheid nodig dat jij terugbetaalt. In zulke gevallen is een familiehypotheek minder aan te raden.
Je kunt nét dat extra stukje financieren dat je bij de bank niet rond krijgt.
Je bepaalt samen met je familie de rente, looptijd en voorwaarden. Jullie hebben daar zelf de controle over (binnen de fiscale grenzen).
De rente die jij betaalt is meestal lager dan bij de bank.
De rente die je betaalt is gewoon aftrekbaar bij de belasting (als alles goed is vastgelegd). Dat levert een teruggave op, alsof het een gewone bankhypotheek is.
Je ouders of familie betalen minder vermogenbelasting omdat het geld niet meer als spaargeld telt; het wordt omgezet in een lening. Het vermindert zo hun belastbaar vermogen (scheelt vermogensrendementsheffing) en via het jaarlijks terug schenken kunnen ze ook geleidelijk vermogen overdragen aan jou binnen de belastingvrije schenklimiet.
De rente moet marktconform zijn (ongeveer wat banken ook vragen). Als je een symbolische lage rente rekent, kan de Belastingdienst moeilijk doen: ze beschouwen dan het verschil met marktprijs als een verkapte schenking (mogelijk met belastingheffing) en je verliest wellicht je renteaftrek.
Je moet de lening schriftelijk vastleggen, inclusief rente, looptijd en aflossing. Zo voorkom je later misverstanden of conflicten in de familie.
Aflossen moet annuïtair of lineair binnen 30 jaar, net als bij een gewone hypotheek. Dit betekent dat je ouders het geld ook echt langzaam terugkrijgen. Bedenk dat zij dat geld dan niet opnieuw kunnen gebruiken tot jij het hebt terugbetaald (tenzij je afspreekt om eventuele restschulden bij verkoop kwijt te schelden, maar leg ook dat vast).
Eventuele restschulden bij verkoop kwijt te schelden, maar leg ook dat vast). • Niet elke bank accepteert deze constructie. Zij tellen de familiehypotheek dan tóchg als schuld, waardoor je alsnog minder kunt lenen bij die bank. Je moet dus goed weten waar je aanklopt. (Tip: Schakel een adviseur in die weet bij welke banken dit wél kan in 2026. Starter kan je daarmee helpen)
▶ Het tekort:
◉ Koopprijs: € 350.000
◉ Max. bankhypotheek: € 300.000
◉ Je komt dus tekort: € 50.000
▶ De oplossing: een familiehypotheek in de vorm van een leen-schenkcontructie
◉ Je leent die € 50.000 van je ouders.
◉ Je betaalt ze netjes rente en aflossing.
⮕ De truc: Je ouders schenken dit bedrag jaarlijks aan je terug. Voor de bank heb je door die schenking geen extra maandlasten. Hierdoor telt de familielening niet mee als schuld en kun je bij de bank gewoon die maximale € 300.000 lenen.
Laat je goed adviseren en ontdek wat er mogelijk is.
Een familiehypotheek kan hét verschil maken tussen (blijven) huren of kopen. Je betaalt je lening netjes terug, maar dankzij slimme afspraken voelt het financieel licht. Het is belangrijk om dit goed te regelen, zodat jij én je familie zekerheid houden.
Overweeg je een familiehypotheek? Praat er rustig over met je ouders en haal er zeker een expert bij. Bij Starter hebben we ervaring met familiehypotheken en kunnen we jullie helpen dit correct op te zetten. We zorgen dat de bank én de Belastingdienst akkoord gaan, en dat jullie binnen de familie zwart-op-wit afspraken hebben. Neem gerust contact met ons op, we denken eerlijk met je mee of deze constructie in jouw geval verstandig is.
