Gratis online afspraak

Een bestaande woning kopen: waarom en waar let je op als starter?

Je eerste huis kopen is spannend. Bij bestaande bouw zie je direct wat je krijgt en kun je vaak snel verhuizen. Wij leggen uit hoe het zit met bieden, je hypotheek en verduurzamen.

Bereken mijn maximale hypotheek

Wat kan ik lenen?

De zekerheid van bestaande bouw

Een eerste huis kopen is een enorme mijlpaal, spannend voor jou én je ouders. Er komt veel op je af: van bezichtigen en bieden tot de hypotheek regelen. Het grote voordeel van een bestaande woning? Je ziet direct wat je koopt. Geen bouwtekeningen of jaren wachten, maar direct de sfeer proeven en weten waar je aan toe bent.

Stap voor stap financieel inzicht

Laat je niet gek maken door de gekte op de markt. Het belangrijkste is inzicht in wat er voor jou financieel mogelijk is. In dit artikel zoomen we in op de financiering, verbouwmogelijkheden en verduurzaming. Zo ga je van ‘kijken naar’ naar ‘wonen in’. Weet jij al wat je precies kunt lenen?

Doe de Startersscan
bestaand huis

Bestaande bouw: maak van een huis jouw thuis

Een bestaande woning heeft karakter, maar vraagt soms ook om wat liefde. Dat is juist het leuke: je hebt de vrijheid om te verbouwen en het direct naar je eigen smaak in te richten. Geen standaard nieuwbouwbadkamer, maar jouw eigen keuzes. Waarom kiezen zoveel starters hiervoor?

Twijfel je over de bouwkundige staat? 👇

Gratis online afspraak

Dé voordelen van bestaande bouw:

Je weet wat je koopt: Je kunt het huis bezichtigen, de sfeer proeven en eventuele gebreken zien vóórdat je een bod doet. Je voelt meteen of de ruimtes, lichtinval en buurt bij je passen.

Sneller verhuizen: Bij bestaande bouw is de oplevertijd meestal kort. Soms kun je al binnen 2-3 maanden na de koop erin, terwijl nieuwbouw vaak 12-18 maanden duurt.

Veel keuze: Van studio's in het centrum tot rijtjeshuizen met tuin in de buitenwijken - de bestaande woningmarkt biedt voor elk budget en elke levensfase wat.

Karakteristieke details: Veel bestaande woningen hebben unieke kenmerken zoals glas-in-lood, originele paneeldeuren of jaren '30 details die in nieuwbouw niet te vinden zijn.

Gevestigde buurt: Je ziet direct hoe de buurt is, waar de scholen zijn, of er groen is - geen gok zoals bij nieuwbouwwijken in ontwikkeling.

 

⮕ Kies je voor bestaande bouw, dan kies je voor zekerheid vooraf en snelheid. Bij nieuwbouw heb je meer wachttijd en minder flexibiliteit, maar bij bestaande huizen heb je direct duidelijkheid over wat je koopt. 

perspectiefverklaring

Ook hypotheek met een flexibel contract?

Veel starters denken dat ze een vast contract nodig hebben. Dat is gelukkig niet meer zo. Banken kijken steeds vaker naar je perspectief. Ze letten op: 

◉ Je huidige inkomen en sector 

◉ Je arbeidsmarktperspectief 

◉ Je opleidingsniveau en ervaring 

Met een Perspectiefverklaring of Arbeidsmarktscan kijken ze naar je opleidingsniveau en kansen op de arbeidsmarkt. Dit helpt vooral flexwerkers, zzp’ers en starters met tijdelijke contracten om toch een hypotheek te krijgen.

Hypotheekvormen voor starters

Zodra je een woning gevonden hebt die goed voelt, begint het financiële deel. Een startershypotheek kan op verschillende manieren worden vormgegeven:

Annuiteitenhypohteek

Annuïteitenhypotheek

Je betaalt elke maand een vast bedrag. In het begin bestaat dit vooral uit rente (waarvan je veel terugkrijgt) en weinig aflossing.

Ideaal voor: Starters die nu wat lagere netto maandlasten willen en verwachten dat hun salaris in de toekomst stijgt.
Lineaire hyotheek

Lineaire hypotheek

Je lost elke maand hetzelfde bedrag af. Je maandlasten zijn in het begin hoog, maar dalen snel. Over de hele looptijd is dit de goedkoopste vorm.

Ideaal voor: Starters die nu voldoende draagkracht hebben en over 30 jaar zo goedkoop mogelijk uit willen zijn. 
Combinatie lineaire en annuiteitenhypotheek

Combinatie

Je splitst je lening. Bijvoorbeeld een deel lineair voor snelle vermogensopbouw, en een deel annuïtair voor wat lucht in je maandlasten nu.

nhg

Maak het eigen én betaalbaar met NHG

Een bestaande woning geeft je de vrijheid om te verbouwen naar eigen smaak. Wil je direct verduurzamen? Slimme zet! Je kunt hiervoor namelijk gebruikmaken van Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Met NHG profiteer je van 0,4-0,5% rentekorting en een financieel vangnet. Vooral bij je eerste koopwoning geeft dat veel rust. De grens ligt in 2026 op € 470.000. Wil je dat bestaande huis direct energiezuiniger maken? Dan mag je zelfs tot € 498.200 lenen.

Hoe werkt verduurzamen met NGH?

Teken met vertrouwen: bouw zekerheid in met deze voorbehouden

Een huis kopen is spannend. Je wilt niet vastzitten aan een woning die je niet kunt betalen of die verborgen gebreken heeft. Met deze twee ontbindende voorwaarden dek je de grootste risico’s af, zodat je met een gerust hart kunt tekenen.

Voorbehoud van financiering

Hiermee kun je de koop kosteloos ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt voor een bepaalde datum (meestal 6 tot 8 weken na tekenen).

Waarom belangrijk? Zonder dit voorbehoud riskeer je een boete van 10% van de koopsom als de bank ‘nee’ zegt.

Let op:

Je spreekt een bedrag af waarvoor je financiering zoekt (bijvoorbeeld de koopsom min je eigen spaargeld). Om te ontbinden heb je meestal ten minste één (en vaak twee) officiële afwijzingen van banken nodig.

Lees hier hoe je veilig biedt zonder voorbehoud én zonder risico →

Voorbehoud van bouwkundige keuring

Hiermee bescherm je jezelf tegen de ‘kat in de zak’. Blijkt uit het rapport dat er ernstige gebreken zijn of vallen de directe herstelkosten hoger uit dan het afgesproken bedrag (bijv. €5.000)? Dan kun je van de koop af of opnieuw onderhandelen.

Een onafhankelijke keuring (€300-€500) geeft inzicht in:

◉ Direct noodzakelijk onderhoud.

◉ Kosten op korte termijn (1-5 jaar).

◉ De staat van fundering, dak en kozijnen.

Vooral bij woningen ouder dan 10 jaar is dit een grote aanrader wat ons betreft.

Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie

Hiermee verbind je de koop specifiek aan het verkrijgen van een hypotheek mét NHG. Krijg je van de bank wel een lening, maar kom je niet in aanmerking voor NHG (bijvoorbeeld omdat de taxatiewaarde tegenvalt)? Dan kun je met dit voorbehoud alsnog kosteloos van de koop af.

Waarom belangrijk?

NHG is jouw financiële vangnet. Als je buiten je schuld om je hypotheek niet meer kunt betalen (bijvoorbeeld door scheiding of werkloosheid), kan NHG je restschuld kwijtschelden.

Let op: De grens voor NHG verandert jaarlijks (in 2026 is dit € 470.000 en € 498.200 bij investering in energiebesparende maatregelen). Check dus altijd of jouw droomhuis binnen de grens valt!

overbieden

Overbieden in 2026: Ken je financiële grens

In de huidige markt ontkom je er bijna niet aan: bieden boven de vraagprijs. Maar pas op dat je niet verliefd wordt op een huis dat je portemonnee niet aankan.

Door het woningtekort blijft overbieden vaak de norm, zeker in het segment tot € 555.000 (de startersvrijstelling) waar de concurrentie groot is.

⮕ Hoe werkt het dan? De bank financiert maximaal 100% van de taxatiewaarde, niet jouw biedprijs. Is jouw bod € 300.000, maar de taxatie € 290.000? Dan moet je die € 10.000 verschil direct zelf betalen. Dit komt bovenop de standaard ‘kosten koper’ (ca. 6%).

✅ Tip: Bied nooit zonder recente marktcijfers van het Kadaster of advies van een financieel adviseur.

✅ Check: Heb je voldoende spaargeld om én de kosten koper én het ‘overbied-gat’ te dichten?

Voorbeeldje!

Overbieden is alleen slim als je zeker weet dat je het “gat” kunt dichten zonder blut te raken. In het voorbeeld hiernaast bied je € 20.000 boven de vraagprijs, maar de taxateur waardeert het huis op € 355.000. De bank leent jou maximaal die € 355.000.

Dus zou je bij het voorbeeld van hiernaast € 20.000 boven de taxatiewaarde willen bieden? Dan moet je dat uit eigen middelen betalen. Zorg dat je dit spaargeld hebt voordat je biedt!

⚠️ Let op: Je bent er dan nog niet!

Vergeet de kosten koper (notaris, advies, taxatie) niet. Zelfs met vrijstelling van overdrachtsbelasting kost dit je al gauw € 4.000 – € 5.000 extra.

⮕ Conclusie: Om dit huis te kopen heb je dus geen € 15.000, maar in totaal zo’n € 20.000 aan spaargeld nodig.

Denk dus vooruit: Al je spaargeld in het huis stoppen betekent dat er niets overblijft voor die nieuwe keuken of badkamer. Reken dus altijd terug vanaf je totale spaarpot.

Vraagprijs woning:

€350.000

Jouw bod:

€370.000

Taxatiewaarde:

€355.000

Bank financiert maximaal:

€355.000

Eigen geld nodig voor overbieden:

€15.000

hypotheek verhogen

Huis op het oog dat nog wat liefde nodig heeft?

Veel huizen zijn niet perfect als je ze koopt. Misschien is de keuken oud, de badkamer niet jouw smaak of wil je graag zonnepanelen en betere isolatie.

Het goede nieuws: je hoeft dit niet allemaal van je eigen spaargeld te betalen. Je kunt de verbouwing vaak gewoon meenemen in je hypotheek.

⮕ De bank dus kijkt naar de toekomst: Normaal kijkt de bank naar wat het huis nu waard is. Maar als jij gaat verbouwen, wordt het huis meer waard. De bank kijkt daarom naar de waarde na de verbouwing. Omdat die waarde hoger ligt, kun je vaak dat extra stukje lenen voor je klussen.

Investeer je in energiebesparende maatregelen, bijvoorbeeld HR++ glas of een warmtepomp? Dan zijn de regels nog soepeler. Je mag dan tot 106% van de woningwaarde lenen (in plaats van de gebruikelijke 100%). Zo kun je je huis energiezuinig maken zonder dat je spaarpot direct leeg is.

Hoe werkt een verbouwing meefinancieren (bouwdepot)?

01

Bank kijkt naar taxatie van de toekomst

De bank kijkt niet alleen naar wat het huis nu waard is, maar vooral naar de marktwaarde na verbouwing. Dit geeft je vaak extra leenruimte.

02

Jouw plan is leidend

Je levert een verbouwingsspecificatie aan bij de taxateur. Op basis van jouw plannen bepaalt hij/zij de waardevermeerdering.

03

Geld in een kluisje: het bouwdepot

Het bedrag voor de verbouwing krijg je niet in je handjes. De bank stort dit in een bouwdepot: een aparte rekening speciaal voor je huis.

04

Bonnetjes declareren

Heb je materialen gekocht of een aannemer ingehuurd? Je uploadt de factuur bij de bank en het wordt direct vanuit je depot betaald.

Wat kun je volledig meefinancieren?

Verbouwingen die 1-op-1 waarde toevoegen.

Isolatie, uitbouw, dakkapel, extra kamer.

Achterstallig onderhoud wegwerken.

Luxe keuzes en smaak.

Designkeukens of hele dure badkamers.

verduurzamen

Waarom een goed energielabel loont

Het energielabel is meer dan een stickertje op je huis; het heeft direct invloed op je portemonnee. Een beter label (A, B of C) betaalt zich op drie manieren uit:

💸 Lagere maandlasten: Minder stoken is minder betalen. Je bespaart al snel € 100 tot € 300 per maand op je energierekening.

🏠 Hogere woningwaarde: Een energiezuinig huis is populairder en simpelweg meer geld waard bij verkoop.

📉 Rentekorting: Scoor je label A of hoger? Dan geven veel banken je 0,1% tot 0,3% korting op je hypotheekrente.

Verduurzamen is dus niet alleen goed voor het klimaat, maar een slimme investering die je vaak al binnen 5 tot 10 jaar terugverdient.

Wil je weten wat het energielabel van je huidige of toekomstige huis is? 👇

Zoek hier je energielabel!
Erik Nauta

Wat kun je maximaal lenen?

Twijfel je tussen nieuwbouw of bestaande bouw, of wil je weten hoeveel je kunt lenen voor dat leuke huis dat je op het oog hebt? Onze specialiteit is starters helpen om verantwoord hun eerste huis te kopen. We kennen alle ins en outs van financieren, verbouwen en verduurzamen. Neem gerust contact op voor een vrijblijvend adviesgesprek. We helpen je graag op weg naar jouw eerste eigen woning. 

Benieuwd wat jouw mogelijkheden zijn?

Gratis online afspraak